陈培锋  夏亚洲  林艳  陈洪玲  谢莉丽

 

【摘要】近年来，随着我国经济的不断发展和国民收入的不断提高，房价也水涨船高，而作为政府调控房地产市场的主要手段之一——房产交易税收的作用变得尤为重要。一方面房产交易税收征收管理能够起到调控市场、收入的作用，另一方面也能起到纳税服务的政府作用。因此税务部门作为房地产交易的其中一个重要环节，如何建立起科学而有效的政策法规和征管制度，是非常值得探讨的。而本文也将从实际出发，结合文献资料及工作经验，为平潭综合实验区存量房税收征管更好发展建言献策。

通常情况，存量房交易双方为自然人，涉及税收政策及税率也种类繁多，较为复杂。且由于历史遗留、社会风俗习惯等问题导致一部分作为纳税的自然人对于纳税的认可度较低，税务工作人员的工作开展较为困难。因此本文分析存量房交易涉税事项4个关键要素，立足平潭当前存量房交易税收征管现状，以部门合作、税务机关内部、税务机关外部为出发点，寻找存在的风险问题，借鉴国内先进地区的经验做法，对平潭存量房交易税收征管提出完善防控体系建设、推进信息共享建设、优化纳税服务建设等有针对性的对策建议，为提升税收高质量发展，服务地方经济大局增添一份绵薄之力。

【关键词】存量房交易税收  税收征管  征管风险防控  信息共享

 

第一章：概念界定及相关理论

 

对平潭存量房交易税收征收管理进行研究，首先要了解房产交易、税收征管等相关概念和论文写作依据的理论。

（一）基本税收征管概念

1、房产交易

房地产交易是以房地产作为交易对象所进行的市场交易活动。房地产交易形式与种类繁多，本文主要研究房地产转让形式中的个人房屋买卖行为。个人房屋买卖指自然人之间，房屋所有权人将名下的房屋转让给买受人，买受人支付转让方约定价款的交易行为。

2、存量房交易税收征管概念

税收征管是指国家税务机关按照法律法规进行税款征收工作。税收征管是发挥税收职能的重要基础工作和中心环节。具体而言，存量房交易税收征管是指在二手房交易的环节进行税费征收管控，也就是税收行政执法中的纳税申报和缴纳管理。具体工作操作是对相关人员和对象的真实性、相关性和有效性的审核确认，对存量房交易税收征管政策法规的掌控，把潜在的税源转化为具体的税收收入等行为。

（二）相关要素

1、纳税人

纳税人是指依照税法规定负有纳税义务的自然人或法人。自然人是本国公民以及在本国开展经济活动或在本国居住的外国公民；法人则是依法成立、享有民事权利、并且能够独立承担民事责任的企业和群众组织。在二手房交易中，买卖双方都是课税主体，而二手房交易的房屋和交易所获得的的款项则为课税客体，即双方都是纳税人。

2、存量房

存量房一般是指已通过登记、缴纳税费，在房地产管理部门完成备案，取得不动产权证书，并有其所有权的房屋。与之相对的称之为增量房，是指购房者直接从开发商手中直接购买的房屋。在我国税收概念中，“存量房”应该理解为“二手房”，所以本研究中的“存量房”即为“二手房”。存量房主要分为存量住宅用房和存量非住宅用房。住宅是指居民居住用房，非住宅主要包括商业、办公、车位、仓库等多种类型。个人购买住宅，指具有生活功能的 70 年产权的居住用房。非住宅，指 40 年或 50 年产权的非居住用房。

3、存量房交易

存量房交易是指房屋所有权人通过买卖、赠与、继承、交换等方式将房屋所有权进行转移的行为，在这个过程中房产交易市场的房屋库存没有增加，在现有库存的所有权进行转移。在存量房交易过程中，按照交易主体可以分为两大类，即个人交易与非个人交易。个人，泛指自然人，在我国购买不动产可以是一个或多个自然人，本国或外国自然人符合条件都可购买。非个人，泛指企事业单位、公司法人或机关组织。个人与非个人在购买不动产时所适用的各项税率也不尽相同。本文以平潭存量房交易为例，主要以个人购买个人所有的不动产为主进行介绍。

4、存量房交易相关税收

存量房交易相关税收，可以理解为在进行存量房交易过程中产生的相关税费核定并进行税费征收工作。存量房在办理房屋交易的过程中会涉及到多个税，转让方需要缴纳增值税、个人所得税或者企业所得税、土地增值税、印花税等等，征免条件复杂，是二手房交易税收征收管理的重要内容。承受方则需要缴交印花税和契税等，这些是存量房交易过程中涉及的主要税种。由于我国经济发展水平的不平衡，我国各地区在进行存量房交易税款征收时实行幅度税率，按照国家统一要求的税率范围内，各个行政区域的人民政府可以根据本地实际经济情况和居民的税负承受能力自行确定税率。 具体税收政策将在后文阐述。

（三）存量房交易税收征管特点总结

与增量房交易税收征管相比，存量房交易的税收征管所涉及到的税费种类更多，细节繁琐、并且需要多个相关部门联合起来办公。具体来说，有以下几点特点：

1.纳税人具有特殊性。存量房交易行为的交易双方主要是自然人。由于自然人文化素养和专业等方面的不同，使得他们大多缺乏税法知识，纳税遵从度低。大多数人在二手房交易方面几乎缺乏经验，对他们需要申报缴纳的税款持怀疑态度，纳税意识低。常常有纳税人由于不符合税收优惠的减免条件而无法获得税收优惠，这可能导致难以理解的情绪，从而引发征纳双方的矛盾。面对这类纳税人，税务部门不仅要做好税收宣传解读，还要做好税收征管工作，难度较大。

2税源繁杂种类繁多。房产交易应区分住房和非住房、普通住房和非普通住房，并且购买时间也会影响税源规模。税基不稳定，税收收入不稳定，税源种类繁杂，多达9种税种，难以计算。

3.政策复杂，税费计算繁琐。二手房交易行为涉及相当多的税费种类。计算方法多种多样。不同税种所要求的计算方式不一样。根据纳税人在不同情况下享受不同的优惠政策，计税方式也会不同，计税依据相应地也无法简单确实能够，需要依据纳税人的房产购买时间，房屋大小以及房产种类等多方面因素来确定。

（四）相关理论阐述

存量房交易税收征管的理论基础是研究存量房交易的税收征管理论依据，是政府征管存量房交易税收的基本出发点和政策目标。这不仅是政府对存量房交易税收征管设定的先验假设，也是通过分析存量房交易的税收征管效果设定的实证目标。因此，理论基础的研究是研究存量房交易税收征管的前提。

1、新公共服务理论

美国公共管理学家罗伯特?登哈特最先开展新公共管理的理论研究，提出政府服务于公民而不是顾客，政府要为公民服务而不是为顾客服务；政府服务要追求公共利益；政府要提供的是服务而不是“掌舵”；要重视人而不只是生产率等观点。强调要公平对待公民，把社会公平作为公共行政追求的目标。其关于公平的价值观、对行政人员的行政伦理道德的要求、对公民参与性和公众需求的重视等研究观点对我们现在的行政管理依然具有指导意义。

2、纳税遵从理论

纳税遵从指纳税人遵照国家税法规定履行纳税义务，向国家按时准确、申报应缴税收，并服从税务部门、税务执法人员合法的管理行为。纳税遵从问题一直以来都是各个国家的难题，理论研究迄今为止也就二三十年。研究发现，影响纳税人纳税遵从度的因素主要有两类，即主观因素和客观因素。主观方面，纳税人追求得是他们个人利益的最大化，而中介人员也会受其主观上的利益驱动，这将影响纳税人的纳税遵从度；客观方面，科学的税收制度、良好的税法环境、纳税诚信记录以及高昂的纳税遵从度成本也将影响纳税人的遵从性。在二手房交易税收征管的过程中，由于打击税收违法行为力度不够、税收法律法规不完善、纳税人纳税遵从度低、信息技术使用较少等因素，使得税收征管的效果不佳。因此，提高纳税人的纳税遵从度，可以较好地提升税收征管效果，具有重要现实意义。

 

第二章：平潭存量房交易税收征收管理现状

 

（一）点位布局和窗口设置现状

平潭综合实验区税务局下设的财产和行为税科和第一税务所（办税服务厅）分别为机关科室和具体征收单位两处。机关科室成员有5人，主要负责日常房产交易税收政策的把关。征收单位目前设置在管委会5号楼办税服务厅，共4人受理审核涉税事项，均为正式税务干部。前台的 2个窗口主要负责存量房交易“一网通办”和纳税现场件申报、税款征收、完税凭证开具，后台的2个窗口负责对前台受理交易的申报资料审核和“一窗受理，部门联办”的“一站式”的业务审核。

（二）税收政策现状

平潭存量房交易税收政策根据房屋类型、房屋年限、买卖双方房屋套次和房屋上次取得方式的不同，而适用不同的税收政策和税率。仅考虑个人购买和出售房屋的情况下，平潭具体交易税收政策见表。

卖 方	类 型           税 目		商品房						自建房
			购买2年以下		购买2(含）-5年		购买五年以上		购买两年以下可以免征增值税。自建房满足条件：1、土地证、房产证 2、建设证（无建设证的需提供购地发票、购地合同、契税完税证明，由房地产交易中心查档盖章）
			≤144㎡	＞144㎡	≤144㎡	＞144㎡	≤144㎡	＞144㎡	≤144㎡	＞144㎡
	增值税及其附加		5.3%	5.3%	免	免	免	免	免	免
	个人所得税		1%	1.5%	1%	1.5%	1%	1.5%	1%	1.5%
							满5家庭唯一住房免		满5家庭唯一住房免
	土地增值税		免	免	免	免	免	免	免	免
	印花税		免	免	免	免	免	免	免	免
买 方	类型税目		商品房/自建房
			≤90㎡				90-144㎡		>144㎡
	印花税		免				免		免
	契税	首套	1%				1.5%		1.5%
		二套	1%				2%		2%
		三套	3%				3%		3%

 

（三）存量房交易业务流程

目前，平潭存量房交易实施房地产一体化管理，由平潭综合实验区不动产登记中心和平潭综合实验区税务局共同办理，协同推进，施行“一窗式”办税模式及“一窗受理，部门联办”的“一站式”政务服务模式，税务部门一并在窗口征收交易环节买卖双方的所有税费。

现行存量房交易税收申报工作流程如下：首先纳税人可通过线上的闽政通、线下的不动产登记窗口递交身份证件、户口薄、结婚证、合同协议、存量房信息评估表等材料，由不动产登记中心收件后查询其家庭套次证明，通过联办系统传给办税服务厅受理岗工作人员。其次区税务局受理人员审核纳税人资料的完整性和准确性。在房产交易评估系统中录入相关房源信息，进行房屋交易价格评估。后将房源信息、评估价格传至金三系统，进行后续采集申报，并将该笔业务和相关材料推送审核人员处，审核通过后即可推送，并由受理人员通过联办系统发送短信通知纳税人缴费方式、税额、截止时间。最后纳税人缴费后，由办税服务厅受理人员在联办系统保存权属转移涉税联系单反馈至不动产登记中心，纳税人即可到不动产窗口领证。房产交易税收征收管理运用到的电子系统主要包括金税三期征管系统、外接平台和特色联办系统。由于不动产与税务两部门的电子系统不互通，一窗办理模式下的纳税人信息需要通过外接平台从联办系统传导入金税三期征管系统，存量房的价格评估也是在联办系统中进行的。以目前所能达到的状态来说，平潭存量房交易税收征收管理的电子系统数量是精简的。

 

第三章：平潭存量房交易税收征收管理存在的风险（问题）

 

（一）相关部门合作的问题

1、各部门职责不同，合作深度不足

存量房交易征管所需信息涉及税务、不动产、公安、民政局等多个部门，目前平潭区税务局仅与房地产部门合作达成“税费联办”。但由于职权不同，多部门合作依旧仅限于部分业务信息的移交和共享。因为税收征管基本由税务部门负责，其他部门仅提供协助，导致在寻求其他部门进行深度合作时，各部门积极性较低。然而，仅靠税务部门推动，无法促进多部门之间的深度合作。

2、各部门管辖不同，涉税信息掌握不全面

在平潭综合实验区房地产登记部门与平潭综合实验区税务局共同搭建的房地产一体化系统中，由于信息管理内容和管辖权限的不同，全面信息共享与对接目前没有实现；同时，由于公安户籍系统和民政信息系统要求控制保护公民的信息安全，税务部门难以全面及时地收集交易涉税信息，使税务部门无法掌握纳税人完整的涉税信息。如婚姻状况，未成年子女情况，以及省内所拥有的房屋数量。例如，当纳税人出售持有时间满5年的住房时，他申请免除个人所得税。但由于只能查询到本地市的房屋信息，缺乏必要的全省唯一住房信息，税务部门只能通过纳税人签署的承诺书和查询该纳税人在该市的住房情况，来判断该家庭在省内唯一的房屋，判断依据并不真实可靠。这在一定程度上，影响了税收执法的刚性，导致税收征管的力度不足，降低了硬性指标，甚至有可能造成税款流失。

3、部门之间数据传输慢

平潭存量房交易税收征管流程依托于区税务局联合不动产部门开发出房地产一体化系统也称特色联办系统，该系统专门应用于房产交易税收的前期审核评估、后期查验保存权属转移工作，有效划分税款征收流程中受理、审核职能，责任划分明确有效税款征收过程中预防渎职风险。按照传统金税三期系统使用要求，办理一次存量房交易业务，所需要输入或审核的数据多达39项，若部门信息传送延迟、出错，便无法实现不同部门之间信息的快速传递。现有的数据传输系统与大幅增长的存量房交易业务之间出现了步伐不协调的现象，急需成熟的手段以及更先进的平台软件来加强部门之间信息的联通。

（二）税务机关内部的问题

1、人员队伍有待加强

从目前存量房交易申报的人员配备情况来看，存在人员数量少、能力待提高的问题。一是从定量分析来看，从事存量房税收征管的人数相对较少，一般在2人左右，很难实现全面深化存量房税收征收管理；二是从个人能力和工作质量的视角来看，随着存量房交易数量增多，以及总局省局提出高质量发展的要求，各地税务部门被赋予了更高的使命和更多的职责。做好存量房交易的税收征管，不仅要了解相关税收政策，还要掌握一定的数据分析处理能力、文本表达能力、与外部门、纳税人的沟通能力、出现特殊情况的应急能力。但因为人员数量少，很难有时间在上述领域进行深度学习，导致部分工作只能被动处理，没有创新和推广。

2、计税依据准确性不足

对于存量房交易，应征税额直接由交易房屋的应税价格决定。但是为了少交税，纳税人在纳税时使用低价合同，实质交易签订包含真实价格的合同，即使用阴阳合同避税。由于纳税人签订房屋销售合同时使用随机的交易价格，房屋销售合同中的合同总价便失去其参考价值和意义，难以作为计税依据。然而，目前的房地产一体化系统评估税收价格弹性不够，明显低于房地产市场实时价格。市场监督管理局和评估公司发布的评估价格缺乏考虑市场的变化因素，这导致在实际操作中，往往出现评估价格明显低于实时市场价格。

3、纳服工作有待深化

首先，参与存量房交易的自然人因为专业范畴，比专业财会人员更不熟悉涉税业务和工作流程，对税务服务质量提出了更高的要求。如果存量房交易的税务窗口和12366热线工作人员解答疑问难以满足纳税人，势必增加税收征缴矛盾。其次，虽然政务服务的信息化建设近年来进展迅速，多数房产的涉税业务申报各流程基本实现了信息化的线上办理。但目前，平潭存量房税相关业务线上办理应用于的业务范围还不够。如宅基地转让、住房赠与等仍只能通过线下提交材料进行受理和申报，人工成本较高。

4、事后稽查力度小

在纳税人申请存量房交易申报并取得房产证的整个流程中，税务部门进行了一定程度的检查管理，但在业务完成的后续工作中缺乏高效、易操作的检查手段，导致存量房交易税收征管的事后检查和审计缺位，对纳税人的后续稽查力度太弱。此外，二手房交易当事人多为自然人，交易数量大，非常零散，导致事后稽查难度大。首先，目标分散。自然人的活动范围广泛，没有固定的营业地点。即使发现了问题，也很难找到目标。二是稽查存在问题，因为没有硬性处罚手段，制裁力度不够，税务稽查无法发挥威慑作用。纳税人的违法成本相对较低，因此纳税人便会无所畏惧，千方百计偷税漏税。

（三）税务机关外部的问题

1、纳税人遵从度低

目前，我国因为历史因素、文化水平等多方面的影响，同时由于诚信记录未能全面覆盖纳税人的各类行为，许多纳税人尚没有形成依法纳税的意识，缺乏对偷税漏税严重性的认识，对税法严肃性没有树立起的正确认识。此外目前涉税监管不全面，让纳税人不缴或少缴税款找到了漏洞。纳税人遵从度低，具体原因有：

一是故意性不遵从。在现阶段，存量房税收涉及到的纳税人多为自然人，当纳税人为自然人时，其税负难以转嫁，由于自然人最后需要自己负担税赋，所以自然人具有较大的可能性出现偷漏税的情况。二是选择性不遵从。由于存量房交易多数涉及自然人，税务部门对于房屋交易的涉税信息，往往不能及时全面地了解获得，导致很多信息只停留在纳税人“承诺”阶段，纳税人主观存在侥幸心理。 

2、房产中介机构乱象多

近年来，随着房地产交易市场规模的扩大，房地产交易中介机构的数量也在不断增加，交易市场对房地产交易中间机构的依赖程度将越来越高。房地产交易中介是存量房交易的中间环节。房地产交易中介从卖方处获取房地产信息，然后向感兴趣的购房者提供房地产的相关信息。房地产中介与税务部门打交道多年，对相关存量房交易涉及的涉税政策法规非常熟悉。他们可以发现税收征管中的漏洞，找到偷税漏税的方法。例如，当卖家出售其家庭房屋时，一些人将根据“满5年且是家庭唯一住房”的规定来免征个人所得税。房地产中介使用该政策来为卖方获得个税优惠。一般来说，他们通过提供虚假材料或隐瞒平潭以外其他地区的住房情况，证明出售的房产是卖方的唯一房屋，以免征个人所得税。

本章总结：通过部门合作、内部和外部税务机关，从不同角度分析了平潭存量房税收征管中的风险（问题）。从各部门合作的角度来看，风险（问题）包括合作深度不足、涉税信息控制不完全、数据传输缓慢；风险（问题）方面，存在人员有待加强、税基准确性不足、确定税基存在问题、事后审计不足、纳税服务水平低下等问题；外部风险（问题）包括纳税人纳税合规性低和中介机构混乱。深入分析问题，为提出解决方案铺平道路。

 

第四章：国内房地产交易税收工作的经验与启示

 

（一）南宁市房地产交易税收工作管理经验借鉴

从 2011 年开始，南宁市房地产交易税收管理工作就开始施行“三级”监控管理制度，在很大程度上降低了税款流失的可能以及减少税费征收成本。第一级监控管理是由当时的南宁市地税局房地产税收管理办公室负责的。主要职责就是负责对其所管辖范围内的各个县局或区局的房地产税收征收管理工作进行分工，并根据其职务职权范围内制定并完善房地产税收征管制度。建立和健全房地产税收管理制度，并且需要对其管辖范围内的各个管理部门进行沟通协调，解决房地产交易税收的日常交叉关联问题。

第二级监控管理部门则是各个县区主管地方税务局。主要任务就是负责具体的房地产税收交易征管工作的执行。同时组织税收管理员采集其管辖范围内的建安项目和房地产项目信息，审核无误后录入系统。并且税管员还需要按照执法责任制度对房地产管理台账进行按月或按季检查，然后与第三方数据进行比对，采用信息化技术，对房地产项目的施工进度、楼盘的销售情况以及缴纳房地产税款进行比对，定期或随机抽取骨干精英到各个分局或分所下户核查，保证完成落实上级部门交办的房地产税交易税收征管工作。

第三级监控管理是由税收管理员负责的。税管员的主要工作职责就是其管辖区域内的房地产项目做好日常监督与管理工作。第一时间了解片区内房地产企业的相关项目的建设进度、销售情况，监控其缴纳房地产税费的相关情况，采集相关建安项目和房地产项目的信息，审核并录入系统，做到资源和信息共享。

南宁市地方税务局制定并实施了“三级”监控管理制度，根据管理权限规定了各个级别的工作职责，市局主要负责统筹调控和对外沟通，县区局则是进行具体执行安排，基层分局的税管员则是施行实际管征工作，通过“三级”管理制度实现对房地产税收的全面管理，具有较好效果。

（二）上海房地产税收管理经验借鉴

上海市引入询价机制对计税价格进行核定。对于房地产交易中涉及的计税价格，《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011）61号）明确，自 2012 年7月 1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税：没有正当理由的，按核定计税价格征税。所以上海引入了询价机制，该机制主要是政府采用公开招标的方式合理选择具备相当的资质的评估公司，由评估公司核定其房地产交易市场价格。由专业的评估公司来核定房地产市场交易价格，一是做到“术业有专攻”，二是也可以避免了因为价格而引起的纠纷，让税务部门在对纳税人进行价格解释时更有底气，理直气壮。另外为了避免中标评估公司人为地调整部分房地产交易的最低价格，税务部门会随机抽查已经申报缴纳税款的房产询价资料，通过这种方式来防范税收风险。

本章小结：通过以上介绍，归纳出我国在房地产税收管理方面可以借鉴参考的经验有如下几点。

第一，加强税收征管，加快构建相关征管体系。完善税收制度设计，严厉打击偷漏税的行为。我国应该要对个人的住房信息系统进行改进，支持个人申报，从而减少管征成本。在税收制度的设计上应该要更加合理，健全法律法规，同时还应该要加强税收法治宣传，提升纳税人法治意识，减少纳税人偷税漏税的行为，减少税款流失。

第二，改进房地产价值的评估技术。加强沟通协调能力，促进其他相关部门与税务部门的合作，形成合力。构建良好的的信息系统，制定配套制度，采取有力的措施，这些将影响房地产税改革的效果。只有全方位了解房地产项目的权属情况，确定窄窄的评估价值，运用技术进行测算，不断修正改革方案，保障技术上的可行性，才能促进房地产税收管理改革的全面推进，把理论转化为实际。

 

第五章：平潭存量房交易税收工作的应对策略

 

（一）完善防控体系建设

加强房产交易涉税事项事后监管力度。对房产交易来说，特别是是存量房交易行为的参与方大部分为为自然人，自然人相对来说大多缺乏纳税意识，税法知识薄弱，纳税遵从度低，容易出现偷漏税等违法现象，因此进一步提高对房产交易税收工作的事后监督，不仅可以震慑纳税人、还能堵住偷漏税的漏洞，提升税收征管水平，改善征纳环境，有效推进二手房交易税收征管改革的发展。提

1、建立自然人税收征管法律体系。目前，我国还没有出台专门针对自然人的涉税法律，目前的《税收征管法》大多针对法人、非法人等组织，对自然人的征管描述不明确。因此，需要进一步完善自然人税法体系，督促自然人依法纳税、提高纳税遵从度。遵守税收法定原则，进一步推进当前税收暂行条例成为为法律的进程，出台自然人相关涉税法律制度，为提高房产交易事后监管提供法律依据。

2、健全自然人税费服务和监管体系。《关于进一步深化税收征管改革的意见》明确提出，在全面推行实名办税缴费制度基础上，实行纳税人缴费人动态信用等级分类和智能化风险监管，健全以“数据集成+优质服务+提醒纠错+依法查处”为主要内容的自然人税费服务与监管体系。设立房产交易评价指标，为纳税人建立动态信用指标，实时评价纳税人信用值，为房产交易监管提供参考。动态信用较高的自然人，视情况给与一定激励，比如即办、优先办等服务；动态信用较低的自然人，进行重点监控，防范发生失信行为。

（二）推进信息共享建设

《关于进一步深化税收征管改革的意见》明确提出，深化税收大数据共享应用，探索区块链技术在社会保险费征收、房产交易和不动产登记等方面的应用，并持续拓展在促进涉税涉费信息共享等领域的应用。不断完善税收大数据云平台，加强数据资源开发利用，持续推进与国家及有关部门信息系统互联互通。

加快推进区块链技术。区块链能够更顺畅、更轻松、更安全地促进交易平台和在线市场上的房产交易。一、简化房产交易流程，减少交易相关成本。现阶段房产交易大都是通过中介或网上搜索房源信息，并通过中介进行多次磋商、洽谈、沟通，耗费大量的精力与时间，过程相当漫长，并且第三方机构也会从中索取必要的服务价钱。区块链房产交易平台能可以把房地产的房价水平、地理位置等情况记录在其数据库里，同时在数据身份里加入市场参加者的信息、特征等要素，保证其数据真实准确，极大简化流程，减少相关交易成本。二、实现房产交易透明化。房产交易涉及多方利益体，交易过程复杂且无法做到对外透明。区块链房产交易平台还可以在数据库里储存所有相关的房地产交易信息，例如房屋的所有权归属，房屋的地理位置以及房屋的抵押等情况，因为区块链具备无法改动的特性，只要区块链房地产交易平台记录了准确的信息，就可以由此确实能够房屋的信息，这使得房地产交易行为变得公正、透明，显著减少了欺瞒诈骗的情况。

推进信息系统互联互通。探索建立多部门、多层级联合协同机制，将大数据理念融入税收征管全过程，联合公安部门，不动产中心、法院、银行、公积金中心以及民政等部门，明确部门责任、数据互通互联流程、方式，定期开展交流会，研究分析房产交易涉税征管情况。具体而言，优化房地产一体化交易平台，增加共享数据部门，引进公安、民政系统、法院等部门，协商开放数据端口，打破信息共享壁垒，提高数据明细度和颗粒度，减少纳税人缴费人重复报送，优化交易流程，确保交易数据真实性，减少涉税争议，提升房产交易征管效率和水平。

（三）优化纳税服务建设

《关于进一步深化税收征管改革的意见》明确提出，基本建成“线下服务无死角、线上服务不打烊、定制服务广覆盖”的税费服务新体系，实现从无差别服务向精细化、智能化、个性化服务转变。房产交易尤其是存量房交易中涉及交易双方多为自然人，自然人税法知识欠缺，更需要税务机关提供个性化、精细化服务。

1、加强宣传，提供精细化服务。税收宣传是能够提升纳税人的纳税遵从度的有效方法。一是精准服务。在日常办税过程中，有意识地、主动地去收集纳税人日常遇见的堵点、难点问题，按时梳理个性问题和共性问题，针对共性问题，定期举办培训、发布创意视频等形式，提高纳税人满意度；针对个性问题，可提供上门服务、一对一培训等。

2、提升税务工作人员素质。一是优化队伍结构。目前办税服务厅存在人员流动性大，岗位轮换频次高，从事房产交易工作人员少的问题，因此优化队伍结构势在必行，可以从增加工作人员、提高岗位轮换交接时间、做好传帮带等方面入手。二是提升工作人员业务能力。房产交易涉税税种多、优惠政策多、政策变化快，因此对工作人员业务能力要求较高。可以从定期培训、常态化考试等方面入手。三是提升工作人员思想格局。在房产交易过程中，每天都会遇见各种各样繁杂的问题，甚至会碰到无理取闹的纳税人，税务工作人员要解放思想，提升思想格局，勇于直面问题，切实将解决纳税人问题为己任。在日常培训中，加强思想方面的培训，有条件的可以建立解压区、健身区等区域，提高工作人员综合素养，提升工作积极性和主动性，提升纳税人缴费人满意度。

 

 

（作者单位：国家税务总局平潭综合实验区税务局）

 

 

【参考文献】（略）