国家税务总局漳州开发区税务局课题组

 

【摘要】近些来在实施全国性“减税降费”的改革中，地方政府的财政一直面临着不小的压力。除了完善地方税体系，探索新的主体税种外，如何提高现有税种的征管效能以增加政府财政收入，成为地方政府首先需要思考的现实问题。本文以福建省漳州开发区为例，以土地增值税这一重要的地方性税种作为切入口，分析了该区房地产企业土地增值税的征收管理实践。认为当前该区在土地增值税的征管中还存在受制于税收政策本身的制度缺陷、普通住宅的界定标准过于宽松、清算审核难度大，周期长，人手不足、政府间涉税信息共享机制不健全等问题，这些问题在福建省其他地区均不同程度存在。建议通过加快土地增值税税收立法进程、从严把控普通住宅标准、在清算审核中引入“集中清算、分段审核”模式、完善涉税信息共享机制及提供优质纳税服务等措施来进一步提高征收管理效能。

【关键词】房地产开发企业、土地增值税、征收管理、效能

 

为了规范房地产市场交易秩序，适度调节房地产开发企业的利润，同时增加政府财政收入，我国自1994年起对房地产交易过程中产生的增值额课征土地增值税，并将其设置为地方税。根据《中国统计年鉴》数据显示，2000～2019年我国房地产企业数量从27303个增加到99544个，投资额从4984.05亿元增加到132194.26亿元，商品房销售额从3539.44亿元增加到159725.12亿元，我国房地产业得到了快速的发展。这客观上为国家税收收入提供了大量的税源，而主要由该行业贡献的土地增值税也逐渐成为了地方税收体系中的重要税种之一，2000～2019年全国土地增值税收入在地方总税收收入中的占比已从1.49%逐步提高到8.4%[1]，当然，具体到各省，省内各地会存在一定的差异。然而，由于土地增值税税制设计非常繁杂，加上房地产企业项目开发周期长，会计核算复杂等原因，导致现实中各地在执行该税种政策时存在诸多异议，征收管理也面临许多的困难和问题。这会直接影响到地方政府税收收入的及时、足额入库，客观上还会弱化该税种的调控功能。本文以福建省漳州开发区为例，在分析该区房地产业发展概况的基础上，着重探讨了该区房地产开发企业土地增值税征收管理的现状、存在的问题，并在“放管服”改革的背景下，思考如何提升土地增值税的征管效能，做到既能放下，又能管好，做到应收尽收。

一、漳州开发区房地产业发展概况

漳州招商局经济技术开发区位于福建省漳州市，和厦门经济特区只有一水之隔，与台湾以及金门隔海相望，区位条件十分优越。目前，漳州开发区是福建省的十大国家级经济技术开发区之一，也是福建建设海西经济的重要组成部分。自1992年兴建以来，坚持“高起点、高水平、高标准”开发，规划建设成为一个以发展港航物流业、临港工业和高科技产业为主，第三产业配套发展的现代化滨海城市。2021年上半年，开发区实现地区生产总值460480万元，同比增长9.7%[2]。随着2013年该区开发建设进入转型升级阶段，即从以港航起步，招商引资、开发园区，逐步转向城市综合开发、打造新城转型，房地产业得到快速的发展。这不仅极大的带动了该区经济社会的发展，也为政府税收收入提供了充足的税源基础。但受制于宏观经济形势、国家对房地产市场调控等政策因素的影响，该区房地产业在发展中也呈现较大的波动和不稳定性。

表一 2015～2019年漳州开发区房地产开发投资额、商品房销售面积以及销售额情况

年份	房地产开发投资额 （万元）	商品房销售面积 （平方米）	商品房销售额 （万元）
2015 2016 2017 2018 2019	400621 572111 631169 1003119 348670	502974 1231613 434338 563689 482723	399023 1097396 625204 556201 482453

资料来源：《漳州统计年鉴》（2016～2020）

由表一可以看出：2015～2018年，该区房地产开发投资额呈持续增长的态势，从400621万元增长到1003119万元，平均年增长速度达到50.13%，此期间，开发区房地产业出现快速发展的势头。但2019年则出现了大幅度回调，投资额从1003119万元下调到348670万元，这体现了房地产行业的周期性特征。在房地产销售方面，无论是商品房销售面积，抑或是商品房销售额，均在2016年达到近年来的最高值，分别为1231613平方米和1097396万元；而后在2017～2019年商品房销售面积出现了波动性下滑的趋势，而商品房销售额则出现持续性降低的态势。

表二 2018～2020年漳州开发区房地产业、制造业税收收入及占比

年份	房地产业 税收收入 （万元）	制造业 税收收入 （万元）	总税收 收入 （万元）	房地产业 税收占比 （%）	制造业 税收占比 （%）
2018 2019 2020	98857 45526 32097	24466 18953 37047	166961 97290 95717	59.21 46.79 33.53 46.51 （平均）	14.65 19.48 38.70 24.28 （平均）

数据来源：漳州开发区税务局

在税收收入的贡献方面，近年来房地产行业对开发区政府收入的贡献程度非常显著。根据表二数据可以看出，2018～2020年来自房地产行业的税收收入占比平均值达到46.51%，按占比平均值来看，房地产业是漳州开发区税源最重要的行业，远超制造业均值（24.28%）22.23个百分点。当然，房地产业发展的波动性也在税收收入的贡献程度上有所体现，随着近几年房地产销售额的逐年下降，近3年该行业的税收贡献程度也出现降低，即从2018年的59.21%降低到2020年的33.53%，2020年该区房地产行业的税收贡献程度已开始次于制造业（38.70%）。

二、漳州开发区土地增值税收入情况以及征管现状分析

在房地产业发展中，土地增值税承担着规范市场交易秩序，适度调节房地产开发企业利润的重要作用。就房地产开发企业而言，也是经营中对其影响比较大的税种。虽然土地增值税收入多寡直接受到房地产业发展状况的影响，但税务机关的征管效能也会影响该税种的入库。因此，有必要首先对开发区土地增值税的收入以及征管现状展开初步的分析。

（一）土地增值税的收入情况分析

通过上述分析可以得知，近些年开发区政府的税收收入明显较大程度的依赖于房地产行业。而近3年房地产业发展出现放缓，也直接影响到开发区税收收入的增长。其中，由该行业贡献的土地增值税，收入更是出现了大幅下降的现象。通过表三数据可以看出：2018～2020年土地增值税收入从52766万元下降到7920万元，这对开发区税收收入总量直接带了较大的不利影响；从占比情况来看，土地增值税收入在开发区税收总收入的占比从31.6%直线下降到8.27%，但占比平均值达到18.77%，仍高于全省同类占比平均值（11.22%）7.55个百分点。此外， 2018～2020年开发区前两大税种，增值税和企业所得税收入占比平均值分别为38.96%和20.74%[3]，通过对比发现，目前土地增值税已经成为开发区的第三大税种，开发区政府税收收入在税种结构方面仍较大程度依赖土地增值税。

表三 2018～2020年漳州开发区与福建省土地增值税收入对比情况

年度	2018	2019	2020	平均值
土地增值税收入（万元） 总税收收入（万元） 土地增值税占总税收收入的比重（%） 福建省土地增值税占省地方税收收入的比重（%）	52766 166961 31.6 11.73	16001 97290 16.45 11.54	7920 95717 8.27 10.38	18.77 11.22

数据来源：漳州开发区税务局、《福建省统计年鉴》、福建省国家税务局网站

另外，可以使用土地增值税收入占同期商品房销售额之比这一指标来粗略衡量房地产行业的土地增值税税收负担情况，2018和2019年该比率分别为9.49%、3.32%（52766/556201，16001/482453），税负率出现大幅下降的现象。采用类似的方法获取漳州市相应年份的比率为4.19%，3.67%，福建省的比率为3.99%和3.67%[4]。通过对比发现，这两年漳州市和福建省的土地增值税税税负率虽略有下降，但相对比较稳定，而开发区房地产行业的土地增值税税负率目前（2019）低于漳州市和福建省，这表明漳州开发区土地增值税的征管效能存在一定的提升空间。

（二）土地增值税的征收管理现状分析

由于该税种税制设计繁杂，计税时会涉及房地产项目的收入、成本、费用以及其他扣除项目，此外，因房地产开发项目周期长，纳税人在项目完工结算前往往会使用预售的方法销售商品房，这导致纳税人在预售时因无法准确确定计税依据，进而无法缴纳土地增值税。实际征税中，各地税务机关往往采取“先预征后清算”的征管模式，开发区税务局也不例外。目前开发区税务局在该税种的征收管理中除了依据国家层面的相关政策外，还主要参照执行了福建省土地增值税的相关政策规定[5]。

1.项目管理环节

根据国税发[2009]91号文的相关规定，主管税务机关必须加强房地产开发项目的日常税收管理，即从纳税人取得土地使用权开始，按房地产项目建档，设置台账。对纳税人项目立项、规划、施工、预售、竣工验收、工程结算、清盘等全程实施跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。项目管理，贯穿着整个土地增值税征管全过程，会直接影响到预征、清算、尾盘销售管理等环节，因此是影响土地增值税征管效能的重要环节。目前开发区税局要求纳税人在获得《建设工程规划许可证》的次月15日前，需要主动申报备案项目名称等基础信息，填报土地增值税项目报告，以便税务机关采集相关的税源信息，并以申报备案的建设项目作为将来土地增值税的清算单位。纳税人在取得《建设工程施工许可证》、《预售许可证》等房地产开发重要阶段的相关资料后也应在规定的时间进行备案登记。此外，还需要按月报送《土地增值税项目登记表》以及销售情况明细表。税局主要是根据纳税人提交的日常报表，结合房管部门网签信息等数据跟踪、了解项目进展情况。

2.预征环节

针对房地产开发企业在项目完工前预售商品房，则实行按月预征土地增值税。该环节的管理相对比较简单，主要是实行分类预征，同时确定预征率的问题。国家税务总局早在2010年就对全国各地区的土地增值税最低预征率进行了明确的规定，即除了保障性住房外，东部、中部和东北地区、西部地区省份预征率不能低于2%、1.5%以及1%，具体的预征率则是由各省份结合本地现实情况决定。目前，漳州开发区税务局在预征管理中执行的是福建省税务局公告[2018]21号文，即对保障性住房实行零预征率，而对普通住房、非普通住房、非住房分别执行2%、3%、5%（其中，对非住房中的工业厂房执行2%）。此外，要求纳税人必须严格区分不同项目、不同房地产类型，分别依不同预征率进行纳税申报。在普通住房的认定上则要求同时符合两个条件，即住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下（如果是高级公寓、别墅、度假村等均不属于普通住宅）。近3年漳州开发区新登记的房地产项目有4个，涉及的房地产企业有2户[6]。另据漳州开发区官网显示，截止2021年6月30日，正在开发中（未竣工）的房地产住宅项目总数有18个，涉及的房地产开发企业有8户。

3.清算环节

清算是指当房地产项目符合清算条件后，纳税人应在规定的时间内，严格按照税法，准确计算出应该缴纳的土地增值税，向主管税务机关提交有关资料，经审核后，与国家结清税款的行为。清算管理是土地增值税征管中最核心的环节，也是最复杂的环节，因涉及房地产项目收入、开发成本、开发费用、税金等多方面，该税种自开征以来，一度成为各地税务机关征管工作的难点所在。目前，漳州开发区税务局承担土地增值税清算管理工作的是税源管理一科，近3年办理的清算审核项目共有8个，全部为可清算性质。税局主要是通过纳税人提交的日常报表，以及房管部门网签系统的项目楼盘数据清册及销售情况清册获取销售比例，据此判断是否可清算，一旦达到可清算状态就会及时开展清算。此外，上述8个清算项目的纳税人均委托中介机构出具了鉴证报告，在管理中开发区税务局对纳税人均实行依实征收，避免了核定征收的情况。目前，在清算审核中完全是由税源一科组成清算团队进行审核，未引入政府采购鉴证服务。

4.尾盘销售环节

当纳税人的房地产项目进入清算程序时，项目剩余未转让的部分，通常称为尾盘，该环节的土地增值税管理相对比较简单。开发区税局目前针对房地产企业办理清算后转让尾盘的，依据税法要求纳税人按月汇总申报缴纳土地增值税，但是扣除项目金额则按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算[7]，据此来确定计税依据，依法对销售尾盘征收土地增值税。但是，由于该税种的清算审核工作复杂并且繁琐，因此，审核工作的周期往往较长。根据福建省税务局公告[2019]12号文的相关规定，要求税务机关在纳税人清算申报后90日内完成清算审核工作；情况复杂、特殊的，还可以适度延长审核期限，但是最长一般不能再超过90日。针对房地产企业在清算审核期间发生尾盘销售的，一般则按月按预征率先预征，待税务机关出具清算审核结论后，纳税人再按清算后再转让的相关规定汇总申报缴纳土地增值税，实行多退少补。

三、土地增值税征收管理中存在的主要问题

从目前的情况来看，开发区税局在土地增值税的征管中，政策执行比较到位，征收程序也比较规范，在清算中全面做到依实征收，避免了核定征收的情况。但经过深入的分析，也发现在征收管理中仍然存在一些亟待解决的问题。

（一）税收政策本身存在诸多制度缺陷

作为县（区）级税务机关，在税收征管中不能单独制定管理文件，必须依上级文件执行。而税收政策本身存在的制度缺陷，也是各地征管机关面临的共同问题。首先，该税种的相关税收政策立法层次较低。在现行的土地增值税税收政策体系中，效力最高的是《土地增值税暂行条例》，该条例属于行政法规级次，有关该税种的征管规定并不明确，具体的征管操作性不强。实际征管中主要依据的是部门规章以及各种规范性文件，最终形成了现行预征加清算的征管模式，这种征管模式实质缺乏法律依据，而且也容易造成各地政策执行上的不统一。在近几年加快税收法治化的进程中，已有12个税种上升为法律级次，而《土地增值税法》（征求意见稿）于2019年7月发布，两年时间过去了，截止当前还未有实质性进展。其次，该税种的名义税率偏高以及税率档次过宽。我国现行土地增值税采用的是30%～60%的四级超率累进税率，参照国外的相关实践，意大利的不动产增值税，日本和德国曾经征收的土地增值，最高边际税率均维持在30%左右，显然，我国现行的土地增值税名义税率是比较高的。畸高的税率虽然可以对房地产增值收益起到部分调节作用，但也容易引发大量的避税以及寻租行为，进而使税收监管成本大幅度上升；此外，税率从最低30%过渡到最高60%，4个档次的设计明显过宽，从而导致税收弹性过低。最后，增值额的确定非常复杂。由于现行土地增值税在确定计税依据即增值额时，必须对房地产项目的收入进行认定以及对相关成本进行复杂的测算，从而导致增值额的确定比较困难，进而加大了后续清算审核的难度。

（二）普通住宅的认定标准过于宽松

为鼓励房地产企业开发普通住宅，以改善住房供应结构，满足人民基本的居住需求，现行土地增值政策规定，纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值率未达到20%的，可享受免税政策。在2005年6月1日前，我国关于“普通标准住宅”的认定标准并不统一，具体是由各个省份人民政府来自行确定，这导致实践中各省各地出台的政策存在较大差异。但是，在此之后，财税[2006]21号文则对《土地增值税暂行条例》中规定的“普通标准住宅”以及其他规范性文件中多次出现的“普通住宅”进行了口径上的统一，并明确规定各省在制定“普通住宅”标准时一律依照国办发[2005]26号文对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同区段住房平均交易价格1.2倍以下。各地可以根据实际情况，允许面积、价格标准适当上浮，但上浮比例不能超过上述标准的20%。财税[2006]141号文还进一步作出规定，指出各地在制定“普通住宅”标准时应在国办发[2005]26号文规定的范围内“从严”掌握。

开发区“普通住宅”目前执行的是福建省2014年8月1日起的标准，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含）的住房属于普通商品住房。对比上述标准，这样的界定标准过于简单和宽松。因为只考虑面积标准（由于实践中容积率一般都大于1.0），忽略价格因素。这必然导致在实际税收征管中，房地产开发企业的住宅项目大量纳入“普通住宅”范围管理，在预征环节适用比较低的预征率预缴，而在后续的清算环节一旦纳税人的房地产项目增值率低于20%，即可享受到免税待遇，进而会出现大量的土地增值税退库现象，最终导致地方政府大量税收收入流失。这既不符合国家出台该税收优惠政策的初衷，即改善住房供应结构，也不符合财税[2006]141号文精神。

（三）清算审核难度大、周期长、人手不足

房地产项目工程建设专业性强，整个过程会计核算方式也比较复杂。此外，由于土地增值税名义税率最高达到60%，大部分房地产开发企业为了降低税负，都会采取各种手段少记收入，在房地产项目开发的全过程中，包括从最开始的拆迁、土地平整、项目建设以及竣工决算、物业管理等每个环节都会想尽办法虚增成本以增加可扣除项目，降低计税依据；而在普通住宅方面，更是尽可能将增值率调整到20%这根红线以下，以达到享受免税的目的。土地增值税清算审核工作是一个“系统性工程”，不仅涉及税收、会计知识，还大量涉及建筑、金融、造价等多方面知识，技术含量高，且往往审核资料跨越若干年份，是整个土地增值税征收管理的核心和难点所在。在清算审核中，审核人员不仅要审核房地产项目的收入，还要逐项甄别核实开发成本的真实性，以及计算税款和跟踪入库，这客观上就要求审核人员必须具备较强的专业知识、综合性能力和素质。而目前开发区负责土地增值税清算审核工作的税源管理一科，只配备了8名税务干部，大多是年轻人，业务新手，业务能力以及审核能力均较弱。此外，2名业务骨干被上级抽调，使得本单位清算能力不足，这些因素综合导致土地增值税清算审核工作难度加大，审核周期长。

（四）政府间涉税信息共享机制不健全

房地产开发因其特殊性，其开发全过程客观上会受到诸如自然资源、规划、住房建设等政府多个部门的审批和监管。税务机关在土地增值税的征管中需要对纳税人的项目进行全程跟踪管理，以便及时准确开展预征、清算、尾盘销售等环节的管理。在进行土地增值税项目管理时，只依靠纳税人单方面提供房地产项目的基础数据和信息是远远不够的，因为征纳双方存在信息不对称，纳税人方提供的信息存在不全面，不够真实，且有滞后等缺陷。税务机关迫切需要其他相关政府部门的配合，实现涉税信息共享，以精准的掌握纳税人的房地产开发信息，提高征收管理效率。

然而，目前政府各有关部门之间的涉税信息共享机制并不健全。首先，法律上未就政府间涉税信息共享机制进行具体的规范。尽管，现行的《税收征收管理法》明确了政府有关部门的协税护税义务，并对建立健全涉税信息共享制度进行了相关规定[8]，但这些条款都过于笼统，缺乏具体化，实践中操作性不强。比如，对共享涉税信息的内容、形式、方式等没有进行细化，对涉税信息共享中相关部门的权利、义务、法律责任等没有进行明确。虽然部分省份（包括福建省）相继出台了税收保障条例或办法[9]，就政府间涉税信息共享进行了有益的尝试和探索，但是由于法律位阶、层级低，执行力受到限制。其次，相关部门的配合积极性不高。在涉税信息共享机制的构建中，部分政府单位以涉税信息共享工作影响本职工作，经费人员不足，数据统计困难或者信息需要保密等原因不愿意主动提供涉税信息，往往是税务机关在单方面推动多方沟通和协调。即便是已经实现涉税信息共享的部门，也存在信息共享的内容不全面，传递不及时，质量不高等一些问题。最后，缺乏专门的涉税信息共享平台。就福建省而言，涉税信息共享方面的信息化建设投入不足，没能开发出一个专门的涉税信息共享平台或软件，目前在用的涉税信息交换平台是依托于省政务信息共享平台。县（区）级税务机关如果要通过这个平台直接查询数据，需要向市局申请，得到权限配置，且该平台信息量比较有限。在土地增值税征管中，税务机关需要根据涉税实际向外单位提出数据采集需求来获取。此外，实践中，税务局还是需要大量依靠纳税人这一方的申报，以及通过日常税务管理、税务稽查来获取信息。

（五）缺乏针对性的纳税服务和政策宣传辅导

在我国税收体系中，土地增值税虽然是一个小税种，但税制设计却非常繁杂，纳税人的纳税以及政策辅导。《土地增值税清算管理规程》第五条明确规定，税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，并加强政策宣传和辅导。但是，近年来在全面实施“减税降费”改革的大背景下，全国税务机关提供的纳税服务和政策宣传辅导更聚焦在增值税、企业所得税以及个人所得税等重要税种上。在2020年“新冠疫情”爆发以来，国家出台了一系列专门针对疫情防控的税费政策，也成为税务部门宣传辅导的重点内容。从行业来看比较偏重软件与信息技术服务业、电子设备制造业、专用设备制造业等。从企业来看，比较侧重在小型微利企业，高新技术企业。而针对房地产企业的土地增值税的宣传、辅导就比较缺乏。根据《漳州开发区税务局2020年度法治税务建设情况的报告》显示，在2020年度全面履行税收工作职能中主要也是落实疫情防控税费优惠政策，包括深入基层讲解政策、发放政策解读手册以及后续通过微信邮件等进行政策推送等。落实个人所得税和企业所得税汇算清缴，组建清缴专家轮流到办税大厅值班，对纳税人的政策咨询和业务办理进行指导等。土地增值税相关的纳税服务、政策宣传辅导的匮乏，无疑为后续的预征，清算，尾盘销售环节管理的顺利开展带了阻碍。

四、提升土地增值税征管效能的对策和建议

针对土地增值税征管中的上述问题，结合国家税务总局发布的《关于进一步深化税务系统“放管服”改革 优化税收环境的若干意见》 税总发[2017]101号文，为持续深化税务系统“放管服”改革，优化税收环境，提升税收治理能力和服务水平，应切实采取各种措施，提高土地增值税的征管效能。

（一）完善土地增值税税制并加快税收立法进程

税收政策是实际税收征管的依据和前提，当前应首先以税收立法为契机，来解决征管中遇到的问题。即，通过完善土地增值税税制设计，尽快提高其立法层级，在制度设计的源头对法律实施和解释的权限作出相应限制，同时注意与其他法律法规的冲突，减少因政策冲突或频繁变动给实际征管工作，尤其是清算带来的难度，增强政府公信力。此外，在加快税收立法进程中，也有必要将目前比较成熟的规范性文件提升纳入立法范畴，增强政策执行的统一性、稳定性和可预测性。各省在此基础上对政策进行细化，制定贴合本省征管实际的实施办法，提高政策的可执行性，减少征纳双方因政策理解不同而产生的矛盾。

在税制设计方面，目前的《土地增值税法》（征求意见稿）虽然适当的扩大了征税范围，调整了税收优惠政策，授予了地方政府部分减免税的权限，但总体还是采取了税制平移的方式。在税制要素优化方面，有必要在征求意见稿的基础上进一步简化扣除项目标准，精简部分冗杂繁多的扣除项目，如，取消房地产开发企业专享的加计20%扣除的政策规定，实现房地产开发企业和其他纳税人之间的横向税负公平。还应适度下调名义税率，调整我国土地增值税的税率级距，以减少避税、寻租空间，降低征管难度。

（二）普通住宅标准应从严把控

虽然目前《土地增值税法》（征求意见稿）中将增值率低于20%的普通住宅的免税政策授权给省级政府确定，但在近年国家推行“减税降费”改革的大背景下，省级地方政府势必会继续保留此项免税政策。为切实的改善我国住房市场供给结构，鼓励房地产开发企业开发经济且实惠的住房，真正落实“中小套型、中低价位”普通住房的减免税政策，同时也要保障土地增值税税基，建议省级人民政府在认定“普通住宅”时应严格按国办发〔2005〕26号的标准执行，即同时满足容积率、面积和价格标准。在严格执行该标准的过程中，主要的难点在于价格标准的确定，即要确定出同级别土地住房的平均交易价格。这需要当地房产管理部门的积极配合，对住房平均交易价格进行定期测算或统计，报县（市）人民政府审核，向社会公布。住房平均交易价格应实行动态调整，例如每半年或一年调整一次，并形成常态化的工作机制。这将十分有利于税务机关加强税源管理，保障税收收入，提高土地增值税征收管理效能，也有利于真正实现普通住宅免税政策的预期。

（三）在清算审核中引入“集中清算、分段审核”模式

开发区税务局人手不足问题，在省内其他大部分县（区）级税务机关都存在，这受到政府人员编制的约束，短期内难以有效解决。根据税总发[2017]101号文，税务系统应加强事中事后监管机制和制度建设，推动转变税收征管方式，提高征管效能。在土地增值税清算审核工作中，建议借鉴广东省的做法，采取“集中清算、分段审核”模式[10]。前者是指由县（区）级以上的税务机关汇集系统内的专业人才，设立房地产项目审核团队，统一负责对辖区内的房地产项目进行清算审核。后者是指在项目审核团队中再进一步细分，即分设收入、成本审核等若干小组，分别负责对房地产项目的收入、成本、费用、税金等进行专业审核。审核人员各司其职，按统一的流程和指引开展清算审核，逐步形成标准化、模块化、流程化的工作闭环。在引入该模式之前，县（区）级以上税务机关均应组建土地增值税清算人才库，具体可以从本级机关和基层推荐选拔中产生，人才库应涵盖法规、税政、征管等专业人才，项目清算审核团队所需要的专业人员从人才库中抽选。

当税务机关受理了纳税人的土地增值税清算资料后，应向项目清算审核团队移送清算的相关资料，项目清算审核团队审核完毕后，再向主管税务机关移交工作底稿和相关资料，主管税务机关在规定的时间内完成审核结果确认等相关工作。这样做，可以充分利用省内有限的税务人才资源，形成专业化审核优势，更有利于构建分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作机制。进而，大幅度提升土地增值税征收管理效能。

（四）进一步完善政府间涉税信息共享机制

完善政府间涉税信息共享机制，将有利于税务机关加强土地增值税项目管理，全面推动征管效能的提高。首先，应完善涉税信息共享相关法律法规。从《税收征收管理法》的修订入手，应就涉税信息共享的第三方具体的范围、权利和义务、违法责任等事项进行明确。此外，还应就涉税信息共享的具体程序、方法，对涉税信息提供的方式、时限、操作程序等作出明细的规定。使涉税信息共享行为有法可依，增加可操作性，并真正形成综合治税的局面错误!未定义书签。。其次，搭建统一且有针对性的涉税信息共享平台。共享平台的搭建可以减少税务机关获取涉税信息的时间以及成本，减少原手工抄录、U盘拷贝、邮件传递等方式存在的安全隐患进而提高信息的安全度；税务机关对获取的涉税信息存在疑问，也可直接将其退回相关部门核实，确保信息的真实性和可靠性。在土地增值税的征管中，可以参考借鉴环境保护税涉税信息平台的应用实践，由国家税务总局或省局进行顶层设计，在金税三期征收管理系统中，镶嵌一个信息共享平台，实现税务机关和自然资源、住建、房产管理等相关部门的互联互享。通过该平台，税务机关可以及时获取纳税人土地使用权的获取、项目审批、规划、预售、竣工等关键环节信息，全面取得房地产开发项目的涉税信息，实现对项目的全过程动态管理。最后，要建立常态化的部门协调机制。就土地增值税征管而言，自然资源、住建等相关部门要设置专职的信息联络员，负责本部门信息采集和报送；税务机关应与上述政府相关部门定期召开涉税信息联席会议，分析总结涉税信息共享开展情况，及时协调并解决信息共享中出现的问题。

（五）提供优质纳税服务和相关税收宣传辅导

在持续深化税务系统“放管服”改革的背景下，除了利用现有的办税大厅，12366，线上电子税务局、微信等互联网方式主动向纳税人解答税收疑问和及时推送税收宣传政策外，还应进一步优化纳税服务，创新服务方式，向纳税人提供更优质的服务，让其在办税过程中更便捷、更贴心、更舒心，进而不断提高纳税人自觉遵从税法的意愿。首先，应切实减轻纳税人的报送负担。在土地增值税的项目管理中，在强化部门间涉税信息共享的同时，税局已通过政府相关部门获取的项目资料，无需纳税人报送，仅就未实现共享的部分，要求纳税人自主报送和备案，在报送环节应及时辅导纳税人做好信息报送和录入工作。其次，按项目分阶段对纳税人实施税收政策专业辅导。应在房地产开发项目的四个重要节点，即在前期工程、土建施工、装修装饰以及园林绿化阶段，主动下到纳税人项目地向其了解并掌握工程进展情况，并就工程造价可能出现的涉税风险与纳税人进行充分的沟通和交流，并做好税收政策辅导，并记录备案。最后，要重视房地产开发企业的会计核算辅导。税务机关在征管工作中要特别重视纳税人项目开发阶段的会计核算工作，对纳税人分期开发或者同时开发多个项目的，开发不同类型的项目，应积极辅导并及时督促纳税人依据清算规程的相关规定分别核算，事先合理有效的归集收入、成本、费用，这些纳税服务的提供都将有利于后续清算工作的开展。此外，还应在纳税人尾盘销售阶段，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报，帮助纳税人减低涉税风险，因为在清算审核期间和清算后两阶段销售尾盘时土地增值税申报缴纳方式有所不同。

 

课题组成员：施胜波  张丽华  林渭斌  危素玉  刘杨  张丽丽

【参考文献】（略）