沈家骏  郑玉治  许树睿

 

【内容摘要】泉州市作为“万亿经济强市”和“海西重要门户城市”，2019年GDP占全国的1%，人口占全国的0.6%，房地产税收占全国的0.44%，在新晋二线城市中具有一定的代表性。笔者尝试从税收视角对泉州市近20年房地产市场的供给侧及需求侧进行纵向分析;对2019年GDP进入9000亿俱乐部的7个城市及民营大市温州、福建省内其他地区的房地产指标数据进行横向比对;对关键时间节点政府出台的房地产政策效应进行梳理和解读，力求对泉州市房地产市场的运行质量和税源变动情况做个清晰到位的判断，以期“管中窥豹”，从一个侧面反映和推演我国二线城市房地产市场发展趋势，为领导决策提供有益参考。

【关键词】房地产业税源  优势与劣势  化解风险

 

今年全国“两会”报告明确：“深入推进新型城镇化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居”。房地产业是国民经济的热点行业，也是长期可靠的重要税收来源。2001-2019年泉州市房地产业税收年均增长22.97%，比同期GDP及税收总额年均增长率分别高9.34、9.05个百分点，部分年度税收增量贡献几近“半壁江山”。2019年及2020年1季度在房地产交易市场大幅降温及政策性减收因素的叠加影响下，分别负增长22.3%和26.6%，当前泉州市房地产行业处在特殊的发展阶段，需要采取相应措施予以推进。

一、2001-2020年1季度泉州市房地产市场运行周期

（一）2001-2006年：成长发展期

1.2001-2004年: 1998年后由于福利分房制度取消、住房消费信贷启动等政策红利推动了泉州房地产市场的发展。

2001-2003年：泉州市共完成房地产开发投资25.59亿元，占全社会固定资产投资比重达到12%;2002年泉州城镇化率首次突破30%，2003年提高到45.9%;房地产税收从2001年的2.77亿元增加到2003年的4.14亿元。

2004年：泉州市城镇人均可支配收入从2003年的11155元提高到2004年的12699元，居民收入水平提高、购买能力增强，房地产市场交易大幅升温，房地产税收从2003年的4.14亿元跃升到8.07亿元，当年房地产税收增幅高达94.8%。

2.2005-2006年：泉州市房地产开发“东拓、西进、南下”（向东海、城东扩张）。

2005年：抑制房产投资过热的大背景已初步形成，但对市场的冲击仍然有滞后效应。房地产开发投资完成68.56亿元，同比增长17.9%，税务部门推行税源精细化管理，房地产业实现税收11.77亿元，同比增长45.8%。

2006年：泉州市城镇化率达48%，比上年提高1.5个百分点，由于需求旺盛，房地产行业实现税收17.01亿元，同比增长44.6%。

（二）2007-2008年：（金融危机爆发前后）短暂下滑期

2007年：房地产税收入库20.91亿元，同比增长22.9%，增幅比上年回落21.7个百分点。从政策方面看：2006年以来,九部委《意见》、利率上调、购房首付比例提高、开征二手房个税及年内央行六次加息等宏观调控政策接连出台，国家对房地产业的调控力度越来越大，泉州市商品房施工面积和新开工面积呈现缩减态势。此外，由于股市行情不断看涨，吸引了大量资金注入股市，加上不断攀高的房价使得购房者处于观望状态。从税收征管方面看：泉州市税务部门大力推进房地产行业税收“一体化”管理，深化“二手房”转让税费代征工作，委托各级流动人口管理服务站、街道办事处、社区居委会代征私房租赁环节税费。

2008年：在国家层面上，房地产市场宏观调控思路已向促进健康、稳定发展方向调整，但受年初偏紧的调控政策影响，消费者信心不足，房地产市场观望气氛浓厚;在税收方面，虽然年初出台提高土地增值税预征率、提高预缴企业所得税征收率及调高土地使用税单位税额，但难以抵消交易下滑带来的重大利空，行业税收增长乏力，全年入库房地产税收20.92亿元，与2007年持平。

（三）2009-2014年：繁荣发展期

1.2009年-2010年：交易市场冷暖交替、变化剧烈

2009年：房地产业实现税收26.52亿元，比增26.8%，增幅居各行业首位。泉州市住建部门数据显示：商品房单月销售量从4月开始上升，8月达到顶峰，9月后商品住宅销量虽略有回调，但仍然大大高于上年水平。反映在税收上，在经历1-3月的减收后，4月开始小幅增长，6月起出现爆发式增长，并连续7个月保持两位数增长，9月、10月单月增幅都超80%。

2010年：房地产调控政策密集出台，房地产开发投资增幅达到38.4%，反映在税收上，一季度高增长、第二季度有所放缓、第三季度增幅明显下滑，第四季度由于统一内外资企业和个人城市维护建设税、教育费附加的政策明朗，部分外资房地产企业加强预收款和银行按揭款申报，再加上浦西万达广场房产销售的带动，税收增幅爆长，全年入库37.69亿元，增长42.1%。

2.2011-2014年：新峰期

2011年：商业地产大量推出，泉州房产均价从2010年的5072.61元/平方提升至6715.34/平方（比增32.4%），税务部门加强土地增值税清算，全年入库房地产税收51.43亿元，增长36.5%。

2012年：7月起，市区商品住房成交量连续5个月突破1000套，城镇化率首次突破60%（60.1%），房地产税收继续保持高速增长，全年入库73.1亿元，同比增长42.1%，增收贡献率达22.34%。

2013年：房产“三指标”同时实现高增长：房地产开发投资585.45亿元，增长48%;商品房销售面积908.73万平方，增长64.1%;房地产业入库税收103.85亿元，增长42.1%。

2014年：政府为吸引外商投资和引导本地产业集群发展，进一步加大基础设施投资力度，形成泉州台商投资区、泉州经济技术开发区、泉州出口加工区、泉州高新技术产业开发区4个国家级开发区，以及10个省级开发区。在基础设施不断完善、居民消费结构不断升级、“土地批租”成为地方政府主要筹资手段、住房消费信贷政策进一步放宽等多重因素的推动下，泉州房地产业迅速崛起，共完成房地产开发投资776亿元，相比2002年提高14.4个百分点;城镇化率62.9%，高于全国54.8%、全省61.8%的平均水平。税务系统加大对房地产不动产销售环节营业税以及企业所得税、土地增值税的征管力度，全年入库税收130.93亿元，增长26.1%，增幅居全省第一，高出全省平均值21个百分点。

（四）2015-2016年：商品房库存高企、去化周期长

2015年：泉州市商品房库存量高达2277.64万平方，去化周期22个月，中央经济工作会议出台鼓励房地产企业适当降价、化解房地产业库存政策，各级政府也纷纷出台结构性刺激政策，全市商品房销售面积降幅逐渐收窄，房地产开发投资增速高位回落、逐月放缓，投资额681.59亿元，同比下降12.2%，房地产税收122.72亿元，同比下降6.3%。

2016年：中央、省、市密集出台促销政策，出现了短周期的商品房销售“价平量升”，5月起市区楼市成交量环比逐月上升，第四季度中心市区几大楼盘相继投放市场，“保利城”、“东海天玺湾”、“海上海”等大项目集中入市，带动中心市区楼市新一波行情，商品房销售面积同比增长21.6%，但由于2015年底政府安置房等项目税收大额入库，推高了收入基数，造成当年房地产税收同比下降13%。

（五）2017年-2018年：各项指标止降转增

2017年：商品房销售面积增长平稳、价格增长平稳，商品房销售面积增长23.3%、商品房均价增长10.3%，房地产业税收增长18.6%，各项指标呈现上升态势。

2018年：实现税收147.4亿元，增收20.78亿元，增长16.4%。泉州市贯彻落实国家、省房地产调控政策，房地产市场呈现投资合理增长、销售稳健增长、住房均价趋稳、库存合理可控的良好局面。受全国大环境和周边城市外溢等多种因素影响，泉州市房地产市场出现量增价涨的趋势，全市房地产开发投资增长16%，商品房销售面积增长12.3%；商品房均价7962元/平方，增长5.3%，比上年回落5个百分点。

（六）2019-2020年1季度：增幅史上最低

2019年：商品房销售面积同比下降22.75%，销售金额下降21.61%，商品房均价略有下降。全市入库房地产业税收114.46亿元，同比减收32.94亿元，下降22.3%，增幅比2018年少38.7个百分点。税收下降幅度大的原因除了房地产市场交易降温外，另一个重要原因是福建省税务局发布《关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题》公告，从2019年1月1日起除福州市城区以外，福建省（不含厦门）房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率从20%-24%下降至10%，全市共减征房地产所得税12.9亿元。

2020年1季度：受经济下行及新冠肺炎疫情叠加影响，商品房销售面积下降40.81%、销售金额下降39.91%，全市入库房地产业税收24.9亿元，同比减少9.05亿元（其中房地产所得税计税毛利率下调减征4.51亿元），下降26.6%，刷新增幅历史最低纪录。

二、泉州市房地产业税源发展的优势与劣势

（一）税收亮点。泉州经济总量连续21年领跑福建省，2001-2020年1季度房地产增加值占GDP比值基本保持在4-5.5个百分点，累计房地产税收占全市税收总量的13.9%。房地产业市场平稳健康发展不仅是继续维持经济领先地位的战术问题，更是推进泉州市城市发展的战略问题。近20年来，泉州市房地产税收表现非常抢眼，主要表现在：

表一：2001-2019年泉州市房地产业税收占比及增长表
年份	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
一、全市税收收入（亿元）	69.0	83.6	100.7	126.8	145.8	179.2	222.3	256.5	309.3	397.9
总税增量（亿元）		14.6	17.0	26.2	19.0	33.4	43.1	34.2	52.7	88.7
增幅（%）		21.2	20.4	26.0	15.0	22.9	24.0	15.4	20.6	28.7
二、房地产业税收（亿元）	2.8	3.4	4.1	8.1	11.8	17.0	20.9	20.9	26.5	37.7
房地产税收增量（亿元）		0.6	0.7	3.9	3.7	5.2	3.9	0.0	5.6	11.2
增幅（%）		22.7	21.8	94.9	45.8	44.6	22.9	0.0	26.8	42.1
三、房地产税收占比（%）	4.0	4.1	4.1	6.4	8.1	9.5	9.4	8.2	8.6	9.5
四、房地产税收增量贡献（%）		4.3	4.3	15.0	19.5	15.7	9.0	0.0	10.6	12.6
年份	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020.3
一、全市税收收入（亿元）	494.5	566.6	637.2	710.9	781.6	718.2	759.7	810.7	765.9	185.8
总税增量（亿元）	96.6	72.0	70.6	73.6	70.7	-63.4	41.4	51.0	-44.8	-39.1
增幅（%）	24.3	14.6	12.5	11.6	10.0	-8.1	5.8	6.7	-5.5	-17.4
二、房地产业税收（亿元）	51.4	73.1	103.9	130.9	122.7	106.8	126.6	147.4	114.5	24.9
房地产税收增量（亿元）	13.7	21.7	30.8	27.1	-8.2	-15.9	19.9	20.8	-32.9	-9.1
增幅（%）	36.5	42.1	42.1	26.1	-6.3	-13.0	18.6	16.4	-22.3	-26.6
三、房地产税收占比（%）	10.4	12.9	16.3	18.4	15.7	14.9	16.7	18.2	15.0	13.4
四、房地产税收增量贡献（%）	14.2	30.1	43.5	36.8	-11.6	25.1	47.9	40.7	73.4	23.2

数据来源：2001年至2020年1-3月泉州市税务局计会统报表。

1.房地产业税收总量“举足轻重”。2001-2019年，泉州市房地产业税收从2.77亿元提升到114.51亿元（其中2018年147.4亿元），年均增长22.97%，高出同期全市税收总额年均增速（13.92%）9个百分点。受此拉动，泉州市房地产业税收贡献也水涨船高，占全市税收总额的比重从2001年的4.02%提升至2019年的15%（其中2018年18.2%），累计提高10.98个百分点，在98个行业大类中位居首位。

2.房地产税收增量“一枝独秀”。2001以来，泉州市房地产业税收增幅虽然波动较大，而且2019年至今有较大的下滑，但2002-2018年累计增收135.6亿元，占同期税收增收总额的18.28%，特别是2017年和2018年分别增收19.9亿元、20.8亿元，占当年全市税收增收总额的48.07%和40.78%，增量贡献几近“半壁江山”。说明在房地产业税收增长潜能持续释放的大背景下，它已经成为拉动泉州市经济税收增长的重要“引擎”。

3.微观税负“平稳适中”。由于建筑成本相对固定，商品房均价的高低成为影响房产增值的一个主要因素，也是影响房地产税收收入、微观税负的重要因素。从2018年房地产业微观税负看，在2019年GDP进入9000亿元俱乐部的七大城市及民营经济大市温州市、同省的厦门市九城市中排名第五，泉州市处于居中地位，低于东莞、济南、厦门16.1、10、8.7个百分点，高于福州、西安、温州2.88、2.2、1.3个百分点。

表二：2019年GDP进入9000亿俱乐部等9城市2018年房地产相关指标比较表

城市	1.2019GDP		2.房地产税收		3.商品房销售面积		4.商品房均价		5.销售金额（亿元）	6.微观税负（%）	7.城镇人均可支配收入（元）	8.城市化率（%）
	增加值（亿元）	增幅（%）	收入数（亿元）	增幅（%）	销售面积（万平）	增幅（%）	均价（元）	增幅（%）
泉州	9947	8	147.40	16.4	1416.19	13.8	8669	5.3	1227.6	12.0	46111	66.7
东莞	9483	7.4	255.00		506.83	-8.9	17876	8.0	906.0	28.1	49331	91.0
济南	9443	7	324.01	28.88	1234.62	1.6	11937	23.7	1473.8	22.0	50146	71.2
合肥	9409	7.6	317.40	9.0	1321.87	-4.9	13365	10.1	1766.6	18.0	38806	76.3
福州	9392	7.9	221.20	-7.3	1711.29	1.53	14172	22.2	2425.2	9.1	44457	70.5
南通	9384	6.2	187.42	14.1	1731.53	4.45	8386	14.1	1452.1	12.9	46321	68.1
西安	9321	7	271.00	14.3	2713.46	8.11	10146	19.9	2753.1	9.8	38729	74.6
温州	6606	8.2	167.10	25.5	1165.76	8.91	13390	8.8	1561.0	10.7	56097	70.5
厦门	5995	7.9	229.50	-2.7	529.42	0.3	20923	-7.5	1107.7	20.7	50948	89.2
数据来源：2019年泉州市统计年鉴（由于2020统计年鉴尚未公布，本表采用2018年度数据）;泉州市税务局计会统报表。

 

（二）税源薄弱点。尽管房地产业税收亮点频现，但泉州市房地产业税源发展基础仍不牢固。

1.房地产业税收贡献与泉州市的“福建经济大市、人口大市”地位不匹配。从经济发展的一般规律来看，产业经济贡献与GDP总量存在一定的正相关，随着城镇人均可支配收入及城镇化率的提升，房地产业对国民经济增长的重要性不言而喻。然而，（表二、图一）数据显示（2020统计年鉴尚未公布，本节采用2018年度统计公布数据）泉州市在这方面的表现稍逊于其他城市：从全省范围看，泉州市GDP总量全省第一、常住人口全省第一，而房地产税收总量仅居全省第三，占比17.51%，比福州和厦门分别少8.78、9.69个百分点;房地产税收增幅16.39%，在全省九个地市+平潭中排名第六位。与2019年GDP进入9000亿元俱乐部的七大城市及民营经济大市温州市、同省的厦门市相比，泉州市经济总量位居首位，但在房地产税收入库数、城镇人均可支配收入、城镇化率、商品房均价等四项指标上，泉州市低于东莞、济南、福州、温州、厦门市。

2.房地产业税收协调系数偏离度高。2011-2019年泉州市房地产业的税收协调系数[1]如图三所示，2001-2004年协调系数在1.05-1.55间，产业税收与产业经济协调性较好;2005-2014年产业税收协调系数从1.8飙升至4.29，偏离度很高;但从2015年开始逐步回调，2019年企稳至2.81，产业税收与经济发展协调性逐步改善。同期，工业部门的产业税收协调系数从2011年的1.23一路下滑到2019年的0.85，后劲略显不足；建筑部门的产业税收协调系数长期在0.8左右徘徊，但到2018年、2019年则分别为0.99和1.03，产业税收与经济发展协调性趋好。

(三)税务监管与行业发展良性互动。针对房地产税收管理具有“历史性、长期性、专业性、政策性”的突出特点，泉州市税务部门在管征实践中探索出一些可资借鉴的做法：

1.强化基础管理力度。在企业自愿的前提下，采取“扣除费用事前全程管理”方式，防止纳税人通过虚列成本、费用逃避纳税义务。对于经比对发现有土地增值税工程造价成本扣除金额偏高于按房地产开发项目工程造价计税成本标准测算的金额，取得的票据在合法性、有效性等方面存在异常情况的，及时以适当方式发送企业提醒。 

2.强化核定征收力度。实行核定征收前置评估测算方式，对于采用核定征收的，先行对该项目土地增值税税负进行评估测算，其工程造价成本扣除金额不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额，征收率不低于评估测算的土地增值税税负，即“双线控制”方式，防范执法风险。 

三、泉州市房地产市场供给侧及需求侧分析

（一）供给侧分析。对于房地产市场供给侧的判断，长期的驱动力是人口，短期的影响因素则是供地，信贷，政策。

表三：2010年至2019年泉州市房地产市场供给侧情况表
年份	1.全市土地供应面积（亩）	2.土地价格（万元/亩）	3.房地产开发投资		4.住房贷款		5.人口红利
			投资额（亿元）	增幅（%）	贷款余额（亿元）	新增（亿元）	常住人口（万人）	增加（万人）	城镇人均住房建筑面积（人/平方）	城镇人口净流入量（万人）
2010	8394	160	203.11	38.4	274.23	61.26	814	6	47.8	0.44
2011	12765	166	274.36	35.1	312.22	41.64	821	7	41.57	0.65
2012	8953	196	395.5	44.2	371.60	59.38	829	8	40.84	1.16
2013	10542	230	585.45	48	467.33	95.74	836	7	45.95	1.09
2014	8037	224	775.95	32.5	600.52	133.21	844	8	58.89	1.05
2015	3987	267	681.59	-12.2	703.64	103.12	851	7	61.3	0.61
2016	2565	232	706.14	3.6	869.45	165.80	858	7	63.5	0.31
2017	2813	425	700.66	-0.8	1134.60	265.15	865	7	66	-0.06
2018	5970	433	790.63	12.8	1422.37	288.77	870	5	70.5	0.2
2019	7014	366	916.64	15.8	1754.48	332.11	874	4	65.3

1.2015年后土地出让大幅减少。随着房地产行业从增量转向存量市场，城市土地供应愈发稀缺和珍贵，房地产企业拿地压力上升。2010年—2018年泉州市共出让土地64026万亩，其中2010年与2014年超过8000万亩，2011年、2013年分别达到12765万亩、10542万亩;2015年、2016年、2017年土地供给量大大缩水，仅分别为3987万亩、2565万亩、2813万亩。土地价格在2010年-2016年维持在160-267万元/亩，2017年、2018年跃升至每亩425万元、433万元，环比增幅高达83%，由此也大大地拉高了这一时期的商品房均价。

2.房地产开发投资增幅跌宕起伏。2010—2014年泉州市房地产投资增幅快于固定资产投资增幅，处于32.5%-48%高位，但2015年一下子下滑至-12.2%，2016年至2017年仍在2.8%、-0.8%低位运行;2017年、2018年明显回暖，分别回升至12.8%、15.8%。  

3.金融信贷增势良好。政府多次出台支持个人住房信贷政策，住房贷款余额从2010年的274.23亿元提升至2019年的1754.48亿元，年增量从2010年的61.26亿元提升至2019年的322.11亿元,年均增长22.9%。

4.商品房库存量较大但保持相对稳定。如表4所示，2015-2019年泉州市房地产受宏观调控影响，竣工面积增幅从2015年的2.3%直接升至2016年的65.6%，2017起开始回落，至2019年降到-34.82%;商品房销售面积和销售金额在2015年—2017年双双稳步上升，2018年-2019年明显下滑;商品房待售面积在2015年达到2277.64万平方，去化周期22个月，2016年在中央出台去库存政策的实施下，商品房待售面积收缩至1017.5万平方，2017年至2019年库存量较大但保持相对稳定。

表四：2015—2019年泉州市商品房竣工、销售及待售情况表
年度	商品房竣工面积		商品房销售金额		商品房销售面积		商品房待售面积（万㎡）	去化周期（个月）
	（万㎡）	同比（%）	亿元	同比（%）	（万㎡）	同比（%）
2015	613	2.3	518.6	-2.18	830.56	3.6	2277.64	22
2016	1015.8	65.6	691.73	33.4	1009.63	21.6	1017.5	16.48
2017	770.07	-24.2	940.69	36	1244.5	23.3	940.2	13.64
2018	721.93	-6.3	1227.39	30.56	1416.19	13.8	1280.4	16.87
2019	470.56	-34.82	1273.6	3.76	1541.63	8.9	1366.62	14.15
数据来源：泉州市统计局、住建局

（二）房地产市场需求侧分析

1.房地产改善型需求上升。一般认为，购房面积90平方以下是刚需、90-144平方是改善性需求、144平方以上偏向于投资投机。（图四）2014-2019年泉州市住宅销售面积90平方以下、90-144平方、144平方以上分别占比13.4%、71%和15.7%。刚需占比在2014-2016年保持在14%-20%之间，2017年开始回落，至2019年占比仅为8.4%; 2016年1月1日起国家放开二胎政策，2017年改善型需求占比从2014年的65.7%上升到69.6%，至2019年提高到78.7%;投资性需求呈阶段性回落，从2014年的18.6%一路下滑到2019年的13%，反映泉州市房地产刚需型相对稳定，改善型需求上升，而投资投机程度则处于可控范围。

 

2.人口红利是支撑税源可持续发展的重要基础。没有人口做支撑，城镇化最终会成为“空中楼阁”。泉州2019年常住人口达874万人，比2001年净增135万人，但从2010-2019年增量变化情况看，2010-2017年每年增量保持在7-8万人左右，而2018、2019年则仅分别增加5万人、4万人，有回落的迹象。泉州人口引入主要有三类群体：一是高收入群体，这类群体是创业的主要力量，吸引他们流入以及防止他们流出是做大做强税源的关键。二是高层次高技能群体，这类群体是推动工业技术发展的关键力量，吸引他们留驻对促进泉州市税源高质量发展至关重要。三是外来务工群体，目前这类群体已渗透到泉州市民营经济发展的方方面面，能否留住他们既是推动泉州市税源可持续发展的重点也是难点。

3.泉州市居民资金、购房需求外溢。泉州是制造业大市，民营企业长期专注于实体经济，需要投入大量资金，经济下行形势下企业和个人资金相对困难，影响购房需求。泉州房价与福州市、厦门市相比虽然较低，但市民购房需求向厦门等地外溢，商品房销售受影响。

四、当前泉州市房地产市场存在的主要问题及成因分析

在国家楼市“房住不炒”房地产调控长效机制的政策取向下，我市房地产业更多面临的是市场发展的问题。

（一）区域间商品房交易冷暖不均衡。中心市区是销售增长的重要支撑点，但目前鲤城区、丰泽区商品住房去化周期为1.0个月、4.2个月，2019年以来仅供地5宗，需求矛盾突出，需进一步加大供地力度。泉港区、石狮市、惠安县等部分县（市、区）销售下降、库存量较高（泉港23.99个月，石狮23.73个月，惠安20.05个月），需进一步采取措施稳增长、促销售。

（二）公共服务设施有待完善。近年来泉州市的市政设施建设取得很大成绩，但公共服务设施与省会福州市、厦门市相比仍有差距，对本地投资房产者和外来高端人群购房缺乏吸引力，导致相当多本地居民到厦门等地购房置业。

（三）高素质人才缺乏。人口是一切经济活动的基础，人才更是第一资源，随着人口红利的逐渐消失，人才价值日益凸显。从（表五）“2019年最具人才吸引力城市100强排名”看，泉州市人才吸引力指数仅有5.2，排名第60位，远远低于2019年GDP进入9000亿俱乐部的其他城市和民营大市温州市、省内的厦门市。泉州市在管理、研发、信息、金融、咨询、服务、物流等知识密集型行业领军型、管理型、复合型人才缺乏;泉州市旅游资源丰富，条件得天独厚，但旅游经营管理、营销策划和导游人才紧缺，旅游业发展缓慢；泉州“金改”已全面推进，但金融人才结构不优，金融战略性、风险控制监管高端人才紧缺。

表五：2019年GDP进入9000亿俱乐部等9城市常住人口及人才吸引指数比较表
城市	2019年常住人口数（万人）	2019年中国城市人才吸引力指数	排名
泉州	874	5.2	60
东莞	846	29.6	15
济南	891	39.4	8
合肥	819	22.1	20
福州	780	15.2	25
南通	732	10.3	36
西安	1020	29.9	14
温州	930	10	38
厦门	429	20.8	21

数据来源：泽平宏观--中国城市人才吸引力排名2020

（四）房产租赁市场发展滞后。发展房产租赁，有利于盘活存量商品房、解决外来人员和困难居民居住问题，但在泉州市房产租赁业有待发展。调查表明，至今泉州市尚无专门经营房产租赁的大型企业。统计数据显示，泉州市2016年住房出租经营面积47.8万平方，同比增长11.1%，入库租赁税收1.15亿元，2017-2018年相关数据持续下降，2019年住房出租经营面积16.9万平方，入库租赁税收3.22亿元。

五、促进泉州市房地产市场持续健康发展的对策建议

房地产行业具有规模大、牵动面广、关联领域丰富的特点，2020年楼市“稳”依然是主基调，行业发展的基本趋势不会因为疫情而根本改变，长效机制政策导向仍是未来方向。

（一）推进房地产业供给侧结构性改革

1.放大国家、省房产新政效应。作为国务院批准的福厦泉国家自主创新示范区之一，政策利好推动泉州市创新发展和城市建设。要持续抓住政策利好机遇，加强中心市区规划建设，吸引大批各类人才前来干事创业，拉动房产需求。

2.做好房地产市场风险稳控。跟踪监管在建项目，督促开发企业按时按质完成房地产开发建设。对库存去化周期较短的中心市区加快供地节奏；对去化周期较长的县（市、区）适当控制土地供应；对商业、办公房产去库存期限超过24个月的县（市、区）减少商业、办公用地供应规模，严格控制非住宅用地供应。及时发现并化解房地产市场风险，如加强目前尚存的历史遗留烂尾项目的处置，争取尽快复工。

3.推动“购租并举”促进房地产投资优化。建议政府将租赁住房纳入房地产开发规划，增加租赁住房用地供应。由城建部门出资成立住房租赁公司，商业收购存量楼盘作租赁房。鼓励房地产开发企业采取“租售并举”，将存量房改为租赁房或新建租赁业务住房。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。引导民间资本投资房屋租赁运营，解决房屋租赁运营资金筹措问题。

（二）积极拉动需求端房产需求

1.大力宣传公开摇号、“一房一价”销售方式。泉州市鼓励开发企业建设适销对路的商品房，支持合理购房需求，优先满足产业急需人员和来泉就业、创业人员购房需求，扩大中心市区高层次人才购房覆盖面;对供需矛盾突出的区域、楼盘，泉州市采用由公证机构主持摇号公开销售商品住房的方式，区分刚需和非刚需，大幅提高刚需中签比例，严格落实“一房一价”销售办法，这种做法受到广大人民群众的欢迎，建议向外大力宣传，吸引更多外地人员购房置业、生产生活。

2.不断提升中心城区品位、聚集人气。加强房地产总体规划，加快完善中心市区和县城、镇区交通、医疗、教育、商贸、休闲等公共服务综合设施，吸引外来高端人口购房置业，为房地产业持续健康发展奠定坚实的基础。加快发展第三产业尤其是生产性的服务业，努力经营好、建设好城市，提升房地产业的投资价值，吸引民营资本、民营企业家投资家乡房地产业，回乡置业。

3.实施差异化的定价方式。对房产价格问题不采取一刀切的做法，建议将住宅分为民生市场和高端市场两个方向，民生方向的保障住房，继续实施限价政策，以提高城镇化居民购房安居乐的能力和意愿;高端住房则适当开放价格，开发商们才能够更好地将先进的技术和产品带给市场，让住宅的品质更上一层楼。

4.实施因人施策的人口城镇化策略。（1）高收入群体。这类群体的跨区域流动能力非常强，吸引他们流入以及防止他们流出最有效的办法是在营商环境改善、优化服务等方面下足功夫。（2）高层次高技能群体。鼓励规模以上工业企业设立研发机构和团队，突出高水平创新创业平台建设，逐步提高财政科技投入比重，通过“筑巢引凤”的方式吸引高层次高技能群体留驻。（3）外来务工群体。引导外来务工人员融入城镇化进程的重心，着力在保障性住房、义务教育、社会保险等民生方面向他们倾斜，特别是要确保他们无论是否落户都能享受同等的基本公共服务。

（三）税务部门优化服务促进房地产业持续健康发展

1.促进房地产业税源培育和转化。一是加强房地产税收政策效应和市场状况调研，为政府制定房地产开发规划、提高城市品位建言献策。二是营造良好的税收环境，落实税收优惠政策，主动为房地产企业提供财务和纳税优质服务。

2.强化税源共管共治。进一步加强与资源规划、住建、房管、国土等部门的协作，及时、准确了解国有土地使用权转让、商品房交易等涉税信息， 重点做好协议出让土地成本和建安成本的审核，确保不动产销售增值税、企业所得税预缴和土地增值税预征税款及时入库。

3.做好房地产税立法前的调查和研究。房地产税立法，近年来一直备受关注。房地产税是典型的受益税，其税源丰硕程度取决于当地房产均价，而当地房产均价与区域内教育、医疗、住房、社保等基本公共服务水平高低密切相关，因此，在房地产立法前做好相应的调查和研究，为法律的制定和实施提供有价值的参考依据，有着极其重要的意义。

 

 

（作者单位：国家税务总局泉州市税务局）

 

 

【参考文献】

[1]王永礼：《2019年泉州市政府工作报告》泉州市政府网，2019年1月8日。

[2]王永礼：《2020年泉州市政府工作报告》泉州市政府网，2020年1月4日。

[3] 钟伟：《房地产调控政策难言，但对改善型需求限制或放松》，  中国金融四十人论坛, 2020年3月。

[4] 侯云春：《在2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会上的讲话》，中指研究院，2020年5月。    [5]黄小平 郑玉治：《泉州市房地产市场研判》，丝路纵横，2017年第2期

[6]洪江：《泉州市服务业高质量发展的形势?战略?对策》，发展研究，2018年

 

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